Quyền đi qua bất động sản liền kề

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt số phận thực tế hay số phận pháp lý tài sản của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nhằm bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng hoặc lợi ích của người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định. 

Cụ thể, trên thực tế, do vị trí tự nhiên hoặc do sự phân chia bất động sản trong quá trình chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng có rất nhiều trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của nhiều chủ sở hữu khác nhau. Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản, thậm chí, không thể sử dụng các bất động sản bị vây bọc đó, nếu không có sự can thiệp của pháp luật. 

Vì vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005) cũng như BLDS năm 2015 quy định trong những trường hợp đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản vây bọc đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của họ mà trong số đó là nhu cầu có lối đi qua bất động sản vây bọc. Trong phạm vi bài viết này tác giả tập trung phân tích những điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề để có thể thấy điểm tiến bộ trong quy định này ở BLDS năm 2015.

Quy định của BLDS năm 2015 về quyền về lối đi qua

So với quy định tại Điều 275 BLDS năm 2005, Điều 254 BLDS năm 2015 đã có một số sự thay đổi cơ bản liên quan đến nội dung của điều luật này:

Thứ nhất, thay đổi đầu tiên dễ nhận thấy nhất đối với điều luật này đó chính là tên điều luật đã lượt bỏ đi cụm từ gây tranh cãi trong BLDS năm 2005 đó chính là “bất động sản liền kề”; tên điều luật này hiện nay chỉ còn là “Quyền về lối đi qua” và khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 không còn quy định về nội dung “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc… có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề…” mà bỏ hẳn cụm từ “liền kề” và thay bằng cụm từ “vây bọc”. Như vậy, có thể nhận thấy, BLDS năm 2015 đã khắc phục được bất cập đầu tiên liên quan đến quyền về lối đi qua mà BLDS năm 2005 gặp phải đó chính là về “bất động sản liền kề”. Với việc thay đổi này sẽ giúp cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc (có thể là chủ sở hữu của bất động sản liền kề hoặc trong quá trình khai thác, sử dụng bất động sản bị vây bọc còn có thể tác động lên không chỉ bất động sản liền kề mà còn lên chính những bất động sản khác đó là những bất động sản xung quanh).

Thứ hai, về điều kiện để mở lối đi được thay đổi theo hướng phù hợp với thực tế cuộc sống; tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được quyền yêu cầu mở lối đi. Cụ thể, BLDS năm 2015 đã mở rộng thêm trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ khi không đủ lối đi. Theo khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Như vậy, trong trường hợp bất động sản bị vây bọc hoàn toàn hoặc không đủ hoặc lối đi này quá khó khăn để khai thác sử dụng bất động bị vây bọc thì đều có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi.

Thứ ba, điểm thay đổi đáng được lưu ý tiếp theo cũng rơi vào khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 khi thay thế quy định tại khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005 (với nội dung được thay đổi theo đó “chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”) đã được tách ra thành một đoạn độc lập và giữa đó là một nội dung khác để cho thấy đền bù là một nội dung không liên quan đến điều kiện mở lối đi qua. Với quy định mới, việc đền bù chỉ là hệ quả việc mở lối đi chứ không là điều kiện được mở lối đi.

Thứ tư, theo quy định tại khoản 2 Điều 254 BLDS năm 2015, “nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định”. Như vậy, khoản 2 Điều 254 BLDS năm 2015 đã nêu rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi, các bên sẽ được quyền lựa chọn Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác để xác định chứ không có nêu chung chung như quy định tại khoản 2 Điều 275 BLDS năm 2005 là “cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”.

Một số kiến nghị trên cơ sở quy định của BLDS năm 2015 về quyền về lối đi qua

Qua việc phân tích một số hạn chế trong quy định của BLDS năm 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng như những điểm mới của BLDS năm 2015 về quyền về lối đi qua, chúng tôi đề xuất một số kiến nghị sau:

Một là, nên quy định rõ thế nào là “bất động sản bị vây bọc”;“lối đi thuận tiện, hợp lý” và “lối đi không đủ”; “thay đổi hiện trạng lối đi” để tạo cơ sở pháp lý và điều kiện thuận lợi cho Tòa án ra các phán quyết đúng đắn, chặt chẽ nhằm giải quyết tốt các vụ tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua ngày một nhiều, một phổ biến trong các cộng đồng dân cư ở nước ta. Việc hướng dẫn này cần phải được quy định trong những Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC  hoặc Thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể, rõ ràng hơn để việc hiểu và áp dụng pháp luật được thực hiện đúng theo tinh thần của các nhà làm luật liên quan đến nội dung còn vướng mắc bất cập của Điều 254 BLDS năm 2015.

Hai là, cần phải nâng cao hơn nữa năng lực xét xử của Thẩm phán bởi lẽ trong khi chờ đợi hướng dẫn của pháp luật đối với các vướng mắc nêu trên. Một khi thực tế phát sinh tranh chấp liên quan đến những vấn đề này, đặt ra yêu cầu rất lớn cho các Thẩm phán trực tiếp tham gia xét xử những tranh chấp quyền về lối đi qua đó chính là cần phải giải thích, lập luận cũng như đánh giá đúng, chính xác về những vấn đề nêu trên để đảm bảo “cân bằng” quyền và lợi ích của các bên trong tranh chấp.

Kết luận

Quyền về lối đi qua là một quyền dân sự, thiết thực của người dân, khi không có lối đi, hoặc có nhưng không đủ hoặc việc quyết định về lối đi làm ảnh hưởng, gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người dân thường theo đuổi rất quyết liệt về khiếu nại. Mặc dù BLDS năm 2015 cũng đã có nhiều sự thay đổi đáng kể liên quan đến nội dung quyền đối với bất động sản liền kề trong đó có quy định về quyền về lối đi qua. Tuy nhiên, quy định quyền về lối đi qua vẫn còn những điểm bất cập chưa được tháo gỡ, nếu áp dụng trên thực tế sẽ gặp những khó khăn vướng mắc cho các bên liên quan. Chính vì lẽ đó, vấn đề này cần được xem xét và quy định rõ ràng hơn nữa, khắc phục những điều còn tồn đọng trong quy định của luật để tránh những tranh chấp dai dẳng có thể kéo dài trên thực tế.

Lưu ý: Bài viết này do các Luật sư thành viên CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG HẢI ĐĂNG thực hiện chỉ mang tính chất tham khảo và không nhằm mục đích thương mại. Các điều luật trong bài viết có hiệu lực thời điểm hiện tại (thực hiện bài viết) và có thể được sửa đổi/bổ sung.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến nội dung trên hoặc vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua số hotline: 0965.35.8118 hoặc email: luatduonghaidang@gmail.com để được giải đáp.