Tình huống khách hàng 

Chào luật sư, năm 2017 anh trai tôi có mua mảnh đất ở quê. Khi mua người bán cho anh trai tôi xem sổ đỏ thì diện tích ghi trên đó là 231.8m nhưng khi anh trai tôi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì diện tích thực tế chỉ có 194.5m. Anh trai tôi có nói lại với người bán thì họ nói là diện tích sổ cũ được đo bằng tay nên không chính xác. Tuy nhiên, sau đó anh trai tôi được biết là bên bán đã thoả thuận với nhà bên cạnh chừa lại phần diện tích đó cho họ để làm lối đi (do đất nhà đó nằm trong góc, bị các nhà khác xây vây bọc xung quanh không có lối ra đường chính), và bên bán cũng đã nhận được tiền đền bù từ nhà bên cạnh. Vì thế, anh trai tôi có yêu cầu bên bán phải hoàn lại tiền cho anh trai tôi tương ứng với phần diện tích hao hụt nhưng bên bán không đồng ý. Vậy xin hỏi, trong trường hợp của anh trai tôi thì anh trai tôi phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích của mình?

Tư vấn của Luật sư

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015 quy định:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. 

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. 

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy, trong trường hợp này, việc bên bán chừa lại một phần diện tích đất để làm lối đi cho bất động sản liền kề của nhà bên cạnh là đúng theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, do không rõ là trước đó bên bán và nhà bên cạnh thoả thuận như thế nào về quyền và nghĩa vụ của các bên trên phần diện tích đất đó nên chúng tôi tạm chia làm 2 trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất, phần đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán và nhà bên cạnh chỉ trả tiền đền bù để được sử dụng phần đất đó. Trong trường hợp này thì diện tích đất mà bên bán chuyển nhượng lại cho bạn vẫn đúng với thực tế diện tích đất đo đạc. Tuy nhiên, bên bán vẫn phải thông báo cho bên bạn về phần diện tích chừa lại đó vì sau khi nhận chuyển nhượng bạn cũng không thể sử dụng phần diện tích đó để xây dựng công trình hoặc sử dụng vào mục đích khác. Nếu bên bán không thông báo trước khi chuyển nhượng cho anh trai bạn thì anh trai bạn có thể thỏa thuận yêu cầu bên bán chi trả lại một phần khoản tiền đền bù hoặc yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất giữa anh trai bạn và bên bán là vô hiệu do có sự lừa dối theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015. Cụ thể, Điều 127 BLDS 2015 quy định như sau:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Trường hợp thứ hai, bên bán đã chuyển nhượng cho nhà bên cạnh phần diện tích đất đó để làm lối đi và nhận tiền chuyển nhượng. Đây là một trường hợp thường xảy ra trên thực tế, do bất động sản bị vây bọc không có lối đi ra đường công cộng nên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã thỏa thuận mua lại phần diện tích bất động sản liền kề để làm lối đi. 

Trong trường hợp này thì bên bán đã có sự lừa dối trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh trai bạn về diện tích thực tế của mảnh đất. Vì thế anh trai bạn có thể thỏa thuận lại với bên bán về việc bên bán phải hoàn trả cho anh trai bạn số tiền tương ứng số tiền mà anh trai bạn đã trả đối với phần diện tích đất đã bị chuyển nhượng cho nhà bên cạnh để làm lối đi. Trong trường hợp không thoả thuận được hoặc không muốn thoả thuận thì anh trai bạn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch này bị vô hiệu theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015.

Lưu ý: Bài viết này do các Luật sư thành viên CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG HẢI ĐĂNG thực hiện chỉ mang tính chất tham khảo và không nhằm mục đích thương mại. Các điều luật trong bài viết có hiệu lực thời điểm hiện tại (thực hiện bài viết) và có thể được sửa đổi/bổ sung.